今年上半年，在坚持“房住不炒”的总基调下，监管部门频繁表态并落地具体措施“防风险”“促需求”，上半年房地产政策整体环境处于宽松期。
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《中国经营报》记者注意到，政策效果显现的同时，积压需求也得以集中释放，多种因素下，今年一季度，房地产市场活跃度提升，特别是2~3月，热点城市出现了“小阳春”行情。但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度却未能延续回暖态势。
中指研究院于近日发布的《2023上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》进一步指出，今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，百城新房价格保持横盘态势，市场调控压力依旧较大。而展望下半年，预计政策端会继续加大力度，但市场恢复或仍有波折。
上半年市场先扬后抑
今年年初，全国房地产市场以“小阳春”开局，一季度商品房销售面积同比降幅明显收窄，销售额同比实现正增长，特别是热点城市，在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下，市场活跃度明显提升。
但自4月以来，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑。
国家统计局数据显示，1~5月，全国商品房销售面积为4.6亿平方米，同比下降0.9%，商品房销售额同比增速收窄，为5万亿元，同比增长8.4%。开发投资额和新开工面积同比降幅均扩大，房地产供求两端均走弱。
中指研究院发布的报告进一步显示，一季度在积压需求释放以及政策显效等因素带动下，市场活跃度回升，特别是热点城市市场出现“小阳春”行情；二季度，前期积压购房需求基本释放完毕，市场明显降温。
其中，4月重点城市商品住宅成交面积环比下降27.9%；5~6月，市场情绪延续回落态势。6月，受去年同期高基数影响，重点城市商品住宅成交面积同比在连续增长4个月后转降，降幅超20%，环比略有增长，绝对规模为2016年以来同期最低水平。
从不同梯队城市来看，一线城市商品住宅成交面积同比增幅最大，约25%，二线、三四线城市增幅在10%左右。
但值得关注的是，上半年各梯队城市成交面积同比增长更多为一季度市场带动，4月以来各城市市场情绪普遍下滑，核心一二线市场调整压力也在增加。二季度一线城市成交面积在低基数下同比增长超30%；二线、三四线代表城市成交面积环比均下降，其中三四线代表城市下降超10%。
二手房方面，上半年重点城市成交规模大幅提升，其中一季度市场明显升温，进入4月，市场活跃度持续走低，6月中下旬成交面积同比转负。
根据中指数据，2023年1~5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近70%，绝对规模回升至2019年以来同期高位，仅次于2021年同期。
而在房价方面，中指研究院指出，上半年百城新建住宅价格基本横盘，5~6月价格下跌，二手房价格则连续14个月下跌。
中国房地产指数系统百城价格指数显示，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.01%，较去年同期收窄0.14个百分点。
2023年年初，在前期积压需求集中释放带动下，市场信心有所修复，一季度百城新房价格止跌企稳；进入二季度，市场恢复节奏有所放缓，房价上涨动力不足，5月百城新建住宅均价环比由涨转跌，6月跌势延续，跌幅为0.01%。
二手住宅方面，2023年上半年百城二手住宅价格累计下跌0.82%，较去年同期由涨转跌。
具体来看，今年一季度，二手房市场活跃度明显提升，百城二手房价格环比跌幅快速收窄；二季度，随着二手房挂牌量持续走高，市场去化明显承压，业主预期逐步下调，房价环比跌幅逐步扩大。6月，百城二手住宅均价15746元/平方米，环比下跌0.25%，单月环比已连续14个月下跌。
下半年恢复仍有波折
随着前期积压需求的快速释放完成，二季度以来，全国房地产市场明显降温，购房者观望情绪加重。但是，处于支柱地位的房地产业，下半年能否企稳？又该如何恢复市场信心？
对此，中指研究院分析称，当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势。
中指研究院指出，短期来看，预计需求端政策仍将降低购房门槛和购房成本放在首位，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向。
此外，信贷方面优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等针对改善性住房需求的信贷政策有望加力，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。
而在企业端，政策或仍将侧重在缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，稳定市场预期。
分梯队来看，中指研究院预测，一线城市全年新房成交规模或保持在高位，京沪下半年市场有望保持一定活跃度，广深市场短期恢复节奏或较慢。
中指研究院分析称，2022年4月以来，房地产市场降温，购房者置业观望情绪加重，下半年在去年同期高基数效应逐渐显现下，一线城市新房成交规模同比或波动调整，二手房挂牌量处于高位预计也将继续影响二手房市场情绪，进而影响新房置业预期。
而随着市场调整压力的增加，一线城市微调政策的可能性也在提升，若政策优化调整，一线城市市场活跃度有望好转，特别是北京、上海新房市场成交规模或保持在高位。
对于二线城市，中指研究院则指出，预计核心二线城市继续放松调控政策，市场活跃度有望保持，普通二线以及三四线城市市场恢复需要更长时间。如在6月初，青岛放松调控政策，内容涉及降低首付比例、缩短限售年限、鼓励货币化安置等方面，政策出台后，购房者置业情绪好转，房地产市场活跃度提升。
短期来看，在全国房地产市场情绪低迷的情况下，核心二线城市政策优化预期持续强化，成都、杭州、西安、长沙等城市政策优化空间仍较大，调控政策继续放松也将为这部分城市新房成交规模的提升带来阶段性成效，从而对二线城市整体市场形成一定支撑。